21 Октября 2008

Ипотека подешевела!

Инвестиции в зарубежную недвижимость все более интересуют жителей нашего региона. Особенно это касается жилья в Испании. В последнее время много говорится и пишется о кризисе на мировом рынке недвижимости.  Означает ли это, что нужно срочно продать свою квартиру в Испании пока она окончательно не обесценилась или наоборот покупать, пока низкие цены? Свою точку зрения по этому поводу высказал Олег ГИЛЬГЕНБЕРГ, директор ООО «Алтайская Элита недвижимость», эксклюзивный представитель «Runiga SL» в Алтайском крае:

- Еще год назад риэлторы позиционировали Испанию как страну со стабильной экономикой и ежегодным ростом цен на 10-15%.

Однако ситуация изменилась в прошлом году, когда в Америке начался кризис ликвидности. Одной из причин кризиса на рынке недвижимости всего мира (в Испании это далеко не главное, но тоже имеет место) явилась невозможность немалого числа владельцев недвижимости выплачивать всё возрастающие взносы по ипотеке, а многие потенциальные покупатели так и не перешли в разряд покупателей реальных из-за боязни не потянуть планировавшуюся для покупки ипотеку. Ввиду этого банки резко ужесточили практику выдачи кредитов, что явилось следующей спиралью раскрутки кризиса.

Американский ипотечный кризис затронул Великобританию. Это привело к оттоку из Испании английских покупателей, составлявших примерно 80% иностранных покупателей испанской недвижимости, а в целом их доля была равна примерно 40%. Это привело к некоторому сокращению жилищного строительства.

Одновременно банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, боясь американской ситуации. И при этом немного выросли проценты по ипотеке. Поэтому сократились продажи как вторичного, так и нового жилья. Цены потихоньку ползли вниз, у частных владельцев не хватает денег, чтобы выплачивать ипотеку, а у строительных фирм нет средств, чтобы закончить

строительство. Банки, которые раньше охотно шли навстречу клиенту, сейчас гораздо осторожнее выдают ипотеки и кредиты. По всем прогнозам к ноябрю - декабрю 2008 года должен был наступить максимум спада цен на недвижимость.

Снижение учётной ставки Евробанка, прошедшее пару недель назад, при довольно высокой ставке в Великобритании не только должно привести к снижению европейского финансового индекса, а следовательно удешевлению ипотеки, но и что очень важно именно в Испании, может вернуть на рынок недвижимости большое количество английских покупателей. Более того, в последнее время заметно активизировались Российские и Украинские покупатели ввиду всем известных событий. Увеличение спроса конечно же остановит снижение средних цен на жильё.

Хорошо это или плохо? Скорее хорошо.

Российские, украинские и прочие покупатели получают один минус и два плюса.

Минус - не оправдаются надежды на покупку подешевевшего жилья, если цены стабилизируются и пойдут вверх.

Плюсы:

1. ипотека уже стала доступнее и не будет дорожать.

2. появилась гарантия того, что вложения в недвижимость не обесценятся, то есть вырастет инвестиционная привлекательность этих вложений. Так было до кризиса, к этому уже привыкли, а временное падение цен привело к нервозности инвесторов и выжидательной позиции.

Такова ситуация на данный момент. Означает ли это что рынок недвижимости в Испании становиться неликвидным? Однозначно

можно сказать, что испанская недвижимость была и остается ликвидной. И тому есть много причин. Во-первых, сложно представить, что квартира или дом на берегу Средиземного моря может обесцениться.

Так как принятые меры не сразу дадут результат (по прогнозам аналитиков уже в начале 2009 года цены снова пойдут вверх, а через 2-3 года предполагается резкий скачок цен), то нужно учесть, что если есть желание купить подешевле, пользуясь кризисом, то это нужно делать сейчас- времени на раскачку нет. Положительные тенденции потенциальных покупателей интересуют на долгосрочный период. То есть как раз сейчас можно купить сравнительно дёшево при потенциально дешевеющей ипотеке и растущей надёжности инвестиций в недвижимость.

Кроме того, несмотря на то, что банки Испании с осторожностью выдают кредиты, это не означает, что они прекратили их выдавать, а процентная ставка увеличилась всего до 6% годовых (что не идет ни в какое сравнение с нашими 15-19%). В связи с этим наступает очень хороший момент для инвестиций в испанскую недвижимость. Тем более что в этом году правящая

партия Испании снизила налоги, а преимуществ жизни и отдыха в Испании просто не перечесть. Тем же, кто уже подумывает о покупке испанской недвижимости, можем дать совет поторопиться и не упустить свой шанс очень выгодно приобрести себе домик на лазурном побережье, ведь всегда приятно знать, что у тебя есть свой кусочек рая.

(Для справки:

Крупнейшие мировые центробанки практически одновременно объявили о значительном снижении базовых ставок. По мнению финансистов, эта мера приводит к увеличению денежной массы в финансовой системе, а значит, поможет частично справиться с мировым финансовым кризисом. Сразу после понижения базовых ставок курс доллара стал падать по отношению ко многим другим валютам.

Финансисты считают, что снижение ставок поможет наполнить рынок межбанковского кредитования наличными средствами. Это означает, что инфляция при низких ставках может увеличиться, однако эта мера приведет к увеличению ВВП. Повышение ставки приводит к замедлению темпов роста экономики.

Федеральная резервная система (ФРС) США, Банк Англии, Европейский центральный банк (ЕЦБ), а также ЦБ Канады, Швейцарии и Швеции объявили о снижении учетных ставок. Сразу на полпроцента до 1,5 % годовых снизила ставку ФРС США. Европейский центральный банк (ЕЦБ) также снизил учетную ставку на 0,5 % - до 3,75%. Новая ставка ЕЦБ начнет действовать с 15 октября.

Банк Англии - на 0,5% (до 4,5%). По словам премьер-министра Великобритании Гордона Брауна, "понижение процентной ставки является знаком того, что мы делаем все, что в наших силах, чтобы заставить экономику двигаться вперед". Последний раз Банк Англии менял ставку 10 апреля этого года

Некоторые центробанки менее крупных экономик предприняли аналогичный шаг. Например, в Швеции базовая ставка была понижена до 4,25 %, в Канаде - до 2,5 %. Китайский ЦБ снизил процентную ставку второй раз за последние три недели - на 0,27 % (до 6,93%). Центробанк Японии отказался снижать базовую ставку.

Сразу после того, как почти все ведущие мировые центробанки снизили базовые ставки, курс доллара стал падать по отношению ко многим другим валютам, в первую очередь, к евро и японской иене. Утром 8 октября евро на мировом рынке стоил около $1,35, а к 15:50 мск - уже более $1,37. В Японии американская валюта подешевела более чем на иену - до 100,44 иены за доллар.

Отметим, результатом снижения базовых ставок мировыми ЦБ может стать увеличение глобальных фондовых индексов. В последние дни большинство из них опустилось до многолетних минимумов. Российские фондовые индексы продолжают находиться в районе минимумов с ноября 2005 года.

http://www.kommersant.ru/doc-rss.aspx?DocsID=1037737)